Społeczne agencje najmu, czyli sposób na zmniejszenie kryzysu mieszkaniowego

– Społeczna agencja najmu, najprościej rzecz ujmując, jest swoistym pośrednikiem najmu lokali – zaczyna Karolina Więckiewicz z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów. – To podmiot prowadzony albo przez spółkę samorządową, albo organizację pozarządową w ramach zleconego przez gminę zadania publicznego. To do gmin należy tworzenie warunków do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej – dodaje.

Kluczowe w nazwie jest słowo „społeczna”, bowiem nie jest to działalność prowadzona dla zysku. Może się on pojawić, ale trzeba go przeznaczyć na dalszą działalność. Operator SAN dzierżawi mieszkania lub domy (te są znacznie rzadsze) od właścicieli i negocjuje stawkę dzierżawy tak, by czynsz najmu był niższy niż na rynku komercyjnym. Później szuka zaś osób, które mogłyby taki lokal wynająć.

– To sprawia, że nie ma żadnej umowy na linii właściciel lokalu i wynajmujący, co jest sposobem na mitygację ryzyka i różnych wzajemnych animozji – tłumaczy Karolina Więckiewicz. – To SAN zajmuje się wszelkimi formalnościami. Wiadomo, że często lokale stoją puste, a wielu ludzi nie ma gdzie mieszkać. SAN to doskonały sposób na to, by uwolnić zasób mieszkaniowy, który już istnieje, ale z różnych powodów jest nieużywany – dodaje.

Oznacza to, że właściciel mieszkania nie musi martwić się wykupywaniem ogłoszeń o tym, że ma nieruchomość do wynajęcia, nie musi spotykać się z zainteresowanymi. Co więcej, nie ma znaczenia, czy w danym miesiącu w jego lokalu ktoś faktycznie mieszka, SAN i tak wypłaci mu czynsz. Innymi słowy daje gwarancję, że będzie on wpływać na jego konto przez dwanaście miesięcy. A z różnych analiz rynku nieruchomości wynika, że osoby, które wynajmują innym mieszkania mają dochód średnio w postaci dziesięciu i pół czynszu rocznie. Zapewnia to zatem bardzo duże poczucie bezpieczeństwa. Dodatkową zaletą jest i to, że w SAN dochód ten jest zwolniony z 8,5% podatku.

– Kiedy dowiedziałem się o SAN wydało mi się to dobrym rozwiązaniem. Ogółem miałem dobre doświadczenia z najmującymi, ale wiadomo, że zawsze można trafić na takich, którzy nie płacą. Teraz mam pełne poczucie bezpieczeństwa, bo to samorząd gwarantuje, że różnymi rzeczami – w tym szukaniem lokatorów lub ewentualnymi zniszczeniami – nie muszę się przejmować. Dodatkowym bonusem, o którym dowiedziałem się później, jest zwolnienie z 8,5% podatku. Wszystko to razem sprawia, że przekazanie mieszkania do SAN jest dla mnie czymś bardzo sensownym – tłumaczy Marek, który dzierżawi mieszkanie w jednym SAN.

– O SAN dowiedzieliśmy się, bo pracowałam w spółdzielni mieszkaniowej, więc kiedy pojawiła się taka możliwość, skorzystaliśmy. Za pierwszym razem (który był pilotażem – dop. JD) wszystko było dobrze, tym bardziej nas to przekonało, by wziąć udział w kolejnej edycji projektu. Pieniądze, które dostajemy za wynajem może i są nieco mniejsze od stawek rynkowych, ale, przede wszystkim, mamy tzw. święty spokój. Spokój, który nie zawsze panował w przerwie między pilotażem, a już normalnie funkcjonującym SAN. Tym bardziej doceniamy, że teraz wieloma rzeczami nie musimy się przejmować, dało nam to więcej wolności i czasu. Wiemy też, że mieszkająca w naszym mieszkaniu nauczycielka również jest bardzo zadowolona, co nas dodatkowo cieszy. Dlatego poleciliśmy nawet znajomym SAN i od miesiąca oni również dzierżawią w niej swój lokal – opowiadają Barbara i Waldemar, dzierżawiący mieszkanie do SAN.

Wspomniane bezpieczeństwo oraz komfort działają dla wszystkich stron, także ludzi, którzy mieszkają w lokalach dzierżawionych przez SAN. Po pierwsze, mają pewność, że czynsz będzie w miarę stały, a zwiększy się raczej tylko w przypadku wzrostu rachunków za media, etc. Po drugie, nie straci się miejsca do mieszkania nagle, z dnia na dzień lub z bardzo krótkim okresem wypowiedzenia. W SAN wynosi on minimum trzy miesiące, ale niekiedy nawet rok. Dostępność cenowa i dopasowanie do potrzeb najemców sprawiają, że nie dość, iż średnie zadłużenie lokatorów w SAN nie przekracza 3,5-4% mieszkających tam osób, co wynika z długoletnich doświadczeń programów pilotażowych poprzedzających wprowadzenie ustawy regulującej SAN w obecnym kształcie – Społecznej Agencji Najmu prowadzonej przez Fundację Habitat for Humanity Poland w Warszawie i Gliwicach oraz Miejskiego Biura Najmu prowadzonego w Poznaniu, to jeszcze wszelkie problemy diagnozowane są bardzo szybko.

– To jest jednak zupełnie inna relacja niż na rynku komercyjnym. Znam wiele historii, że w wyniku różnych zmian – utraty pracy, śmierci partnera – ktoś dzwonił do operatora SAN i mówił, że albo nie potrzebuje aż tak dużego mieszkania, albo ma trudną sytuację finansową. I wtedy nie dochodzi do zadłużenia, tylko szuka się rozwiązania. SAN jest narzędziem rozumianym jako usługa społeczna, więc możliwe jest włączenie różnych form wsparcia, które sprawią, że problemy i wyzwania nie będą się nawarstwiać – mówi Karolina Więckiewicz.

– Moją główną motywacją do wynajęcia mieszkania w SAN było to, że w moim mieście daje to dodatkowe cztery punkty i dzięki temu można szybciej dostać się na listę oczekujących na mieszkanie komunalne. To oczywiście nie wszystko, bo jest to też lepsze cenowo. Gdybym chciała wynająć podobne mieszkanie na rynku komercyjnym, to pewnie kosztowałoby to około 3000 złotych, a obecnie płacę niecałe 1800 zł. I wiem, że nikt nie przyjdzie po miesiącu, by to arbitralnie zwiększyć. Musiałam ten lokal nieco odświeżyć, ale wiedziałam, co mnie czeka, zgodziłam się na to, więc nie narzekam i obecnie mieszkam tu już prawie trzy lata. Mam jednak nadzieję, że wkrótce będę mogła się przenieść do mieszkania komunalnego, które jest remontowane, dlatego umowę obecnie mam na trzy miesiące, bo w SAN jest to elastyczne. Uważam, że to jedna z wielu zalet tego bardzo dobrego rozwiązania, które pomaga ludziom – mówi Karolina, wynajmująca mieszkanie w SAN.

– Kiedy dowiedziałam się, że istnieje coś takiego, jak SAN zaczęłam zastanawiać się czy mogę przystąpić do programu nie zmieniając mieszkania, które wynajmowałam. Wiedziałam bowiem, że w moim mieście SAN daje 4 punkty, bez których nie dostałabym się na listę oczekujących na mieszkanie komunalne. Zadzwoniłam do właściciela lokalu, który zgodził się mi pomóc i wydzierżawił go SAN, dzięki nie musiałam się nigdzie przeprowadzać. Dodatkowo pozwoliło mi to na ubieganie się o dodatek mieszkaniowy i tzw. dopłatę do czynszu, co obniżyło mi koszty wynajmu. Jestem więc całkowicie zadowolona z udziału w SAN – wyjaśnia Alicja, wynajmująca mieszkanie w SAN.

Czemu zatem społecznych agencji najmu nie ma w Polsce jeszcze zbyt wiele (18 w 16 gminach, chociaż wkrótce ich liczba zapewne wzrośnie – według rządowej oceny skutków regulacji do 2030 roku ma ich powstać 45)? Według Karoliny Więckiewicz, jest to wciąż eksperyment społeczny, coś nowego. Wierzy jednak, że narzędzie to ma wielki potencjał, nawet by obudzić solidarność, zmienić sposób myślenia o mieszkaniach: nie jako o towarze, a dobru wspólnym.

– Będzie to długotrwały proces, ale głęboko wierzę, że jest to możliwe, szczególnie, że podejmowane są inicjatywy na rzecz wspierania gmin w procesie wdrażania tego instrumentu (w celu znalezienia informacji na ten temat, warto zajrzeć na stronę Najem Społeczny – dop. JD) – deklaruje Karolina Więckiewicz.

O idei SAN dużo wie także Magdalena Ruszkowska-Cieślak, ekspertka ds. mieszkaniowych, która od początku uczestniczy w rozwoju tej koncepcji w Polsce. Przyznaje, że wiele uwag zgłaszanych do ustawy definiującej działanie SAN w Polsce, będących wnioskami z pilotażu przeprowadzonego przez Fundację Habitat for Humanity Poland, jak i doświadczeń z innych krajów, nie zostało wziętych pod uwagę. Dlatego widzi powody, dla których społeczne agencje najmu wciąż nie są bardzo popularne w Polsce.

– Do tej pory samorządy były skupione na próbach zapewnienia lokali osobom z największymi trudnościami na rynku mieszkaniowym. Wspólnotę lokalną tworzy jednak znacznie więcej grup, których również nie stać na mieszkanie wynajęte komercyjnie lub którym (z różnych powodów) jest trudniej wynająć lokal na rynku prywatnym. Dla takich ludzi nie było wcześniej oferty tańszego najmu, poza Towarzystwami Budownictwa Społecznego. I może właśnie przez ten brak doświadczenia w zaspokajaniu tych innych potrzeb – samorządy podchodzą, póki co, dość ostrożnie do SAN. Zwłaszcza, że wymaga to nawiązania współpracy z właścicielami prywatnymi, a władze zwykle lubią gospodarować zasobem, którego są właścicielem. Konieczne jest też zwykle pozyskanie partnera społecznego, a często brakuje dobrej współpracy z organizacjami pozarządowymi – tłumaczy Magdalena Ruszkowska-Cieślak. – Mieszkaniówka w ogóle kojarzy się samorządowcom raczej z zadłużeniem gminnych lokali i problemami z utrzymaniem zasobu. Oczywiście, powstają wieloletnie plany gospodarowania nieruchomościami komunalnymi, ale większość z nich obejmuje tylko remonty i ewentualnie wyprzedaż lokali. Rzadko uwzględniają innowacje na tym polu. SAN-y, których największą zaletą jest elastyczność, pojawiają się i dobrze działają tam, gdzie samorządy są otwarte i już wcześniej na innych polach współdziałały z różnymi podmiotami. Dobrze, że trwa projekt „Ośrodek Rozwoju Najmu Społecznego”, który ma pomagać innym gminom w rozpoznawaniu i mapowaniu różnorodnych potrzeb ich mieszkańców oraz przekonywaniu, że SAN może być wartościowym rozwiązaniem problemów mieszkaniowych – dodaje.

Według niej potrzeba czasu, by w wielu miejscach zbudować zaufanie między wszystkimi zainteresowanymi stronami. Im więcej przekonania, że SAN to dobry i bezpieczny pomysł, tym większa szansa, że stanie się on odpowiedzią na wyzwania, przed którymi stoi wiele samorządów. Społeczna agencja najmu może być wykorzystywana chociażby do zapewniania stabilnego miejsca zamieszkania dla ludzi wykonujących kluczowe zawody społeczne w gminie – pielęgniarek, nauczycieli, osób pracujących w pomocy społecznej lub służbach. Inne grupy, które SAN może „obsłużyć” to rodziny z dziećmi, migranci (tym bardziej, że ze względu na możliwość oferowania przez SAN dodatkowych usług społecznych – można przy okazji stworzyć elementy programu integracji), osoby starsze, które mieszkają w dużych lokalach, chociaż nie mają już aż tak dużych potrzeb. Może to być też oferta skierowana do studentów i doktorantów, by zatrzymać ich w mniejszych ośrodkach akademickich lub wręcz przyciągnąć do nich nowych.

– Wszystkie te grupy często nie mogą pozwolić sobie na wynajem lub kupno bardzo drogich (w stosunku do ich możliwości) mieszkań na rynku komercyjnym. Jeżeli będą miały dostęp do bezpiecznych, tańszych lokali – stworzy to lepsze warunki do rozwoju samorządów i lokalnych wspólnot, czego bardzo w Polsce potrzebujemy – mówi Magdalena Ruszkowska-Cieślak i dodaje: – Społeczne agencje najmu są „plasteliną”, która elastycznie wbudowuje się w lokalne potrzeby i je uzupełnia. To narzędzie, w które zdecydowanie warto zainwestować.

Artykuł powstał w ramach projektu Katalizator innowacji społecznych 2, który realizowany jest ze środków programu Fundusze Europejskie dla Rozwoju Społecznego 2021-27 przez Fundację Stocznia i Fundację Inicjatyw Społeczno-Ekonomicznych.